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厨房下水管竟然和卫生间排水管相连；吃饭吃到一半，停电了；洗碗洗到一般，停水了。
本文经授权转载自“大碗楼市”
ID：Superbowl77
作者：江月
01
说起恒大的事迹，听者轻则怨声叹气，重则捶胸顿足。
没办法，恒大干的事儿实在是太气人。
尽管你们可能已经听了一次又一次，但我还是要重新再说一遍——
据估计，恒大的烂尾楼大约有162万套，涉及600万名业主。
而且恒大也不是逮着一个地方霍霍，而是霍霍遍了全国——
广东省，有恒大157个烂尾楼项目；
江苏省，有恒大115个烂尾楼项目；
四川省85个；
重庆74个……
这些烂尾楼想要救起来，真得费不少力气。
毕竟，恒大是没力气救了。 6park.com
负债2.4万亿的恒大又有什么办法呢？正忙着破产财务清算呢……
但是，反转来了！
最近，一个名为中山恒大悦珑湾的小区发布了一个公告。
大致的意思就是——
让业主们去收房。
看上去，此事应该还挺急的。
嗯……
恒大下面的商品房项目，竟然在催业主收房。
这故事发展情节和我想象中不太一样啊。

咱们再来细看这个项目。
中山恒大悦珑湾位于广东中山的马鞍岛，而马鞍岛就是深中通道第一个出口。
所以，中山恒大悦珑湾从开盘以来，一直打着“前海西岸，深中门户”的招牌。
这八个字可吸引了不少买房人。
2021年初，悦珑湾开盘2.3-2.6万/㎡，共计千余套房子，竟有3000多人抢着买。

现在回过头来看，是有些不可思议。
但，那是2021年，悦珑湾对岸是房价和山一般高的深圳，而悦珑湾和深圳的距离将在三年后被深中通道抹平！
只是，顾着抢房的朋友，显然有些热昏了头。
悦珑湾的开盘其实还是有些诡异之处的——
据说，当时的恒大还未拿销售许可证，结果直接无证预售。
当时的销售模式是你首付付得越多，折扣也越大。若是全款支付，还能享受将近8折的优惠。
几个月后，恒大在佛山三水区的的楼盘也开始预售。
6000元/㎡的成本价，这个盘的预售价格仅3000元/㎡。
对于买房人，此盘只有一个要求：全款。
很明显，当时的恒大，已经相当缺钱了。
后来的事情，大家都能猜到。
2021年下半年，中山恒大悦珑湾被曝出大量建设资金挪出，项目进入停工状态。800多名业主正在寻求解决方案……
同年9月，在地方介入下，恒大举行了“保交楼”军令状签署大会。
中山恒大悦珑湾原定是2023年下半年交房，从公众号的通知结果来看，保交楼进行得还是比较顺利，第四批次交付在2024年6月底——
比正式交房时间晚了半年。
照这么看，也算是不幸中的万幸了。
但是！
反转又来了。
中山恒大悦珑湾从开工到停工，再到保交楼复工，最终延期交付，经历了一波三折。
期间，业主们的心态也发生了变化。
起初，还未成为业主的买房人们拼了命抢房。
停工后，业主们开始维权，希望尽早复工。
等到交付后，业主竟然不收房了。
正如悦珑湾公众号，目前在催促着业主们赶紧来收房，赶快办产证。至于人数到底是不是少数，咱也说不清。
咱就是想知道，好不容易交付的房子，业主们咋就突然不收了呢？
02
买奥迪，提奥拓。
业主不收房，我思来想去大概就是三个理由。
其一，品质问题。
咱们来看中山恒大悦珑湾建设方案的效果图，规划得相当诱人。
星级会所、大面积的园林景观，以及中央最显眼的中心湖景和边上配套的泳池。
我相信，不少人就是冲着这个震撼的大湖景下单的。

再来实景效果呈现。
粗看一眼好像啥都配齐了，但仔细一看好像啥都没有。
咱就拎出重点，中央湖景，咋就呈现成这样了？
不是蓝色、或是深绿的湖水，竟然是土黄色，完全没有湖的样子。

再给大家切个近景。
着实有点不忍直视，太糙了。

悦珑湾还是精装交付。
但部分房源的验房情况，也同样让人震惊。
比如下面这套交付的房子，厨房下水管竟然和卫生间排水管相连，着实有些缺德了……这做饭串味不得串到天上去。
还有卫生间的排水、砂浆蓄水严重导致石灰反碱问题。
说是精装房，但交付之后大概率还是要重新装修一番。
对于已经入住的业主，他们也有了全新的入住体验。
吃饭吃到一半，停电了；洗碗洗到一般，停水了。看来，电压水压都不是很稳呐。

再来瞄一眼地下车库。
当时拍摄的朋友进去，地下车库还堆着建筑垃圾呢，清理工作还未做到位。

以上就是交付的全貌了。
悦珑湾在售之时，可是打着“前海西岸标杆”的名头。
如今回过头看，却不负“买奥迪，提奥拓”之名。
其二，物业问题。
悦珑湾的物业公司仍属于恒大，其操作同样坑点很多。
首先，要收房得先交物业费。
这自然是劝退业主们收房的一大理由。
其次，全款买房的朋友，送了两年物业费。
坑点来了，这两年物业费的纸质单据是有的，但未盖章，物业要先与销售部门核实。
也就是说，全款买家现在想要收房还是得先交物业费。
以上，就是物业问题。
在一心只想捞一笔的物业公司的操作下，业主们收房体验实在太差了。
其三，房价问题。
2021年，当3000人涌向均价2万/㎡多的悦珑湾时，他们眼中看齐的是深圳的房价。
2024年，深圳的房价跌了很多，悦珑湾自然更不例外。
此前，悦珑湾就出售过一批工抵房，价格约1.4万/㎡，但要求买家全款。
后来，悦珑湾真正交付后，成交价更惊人。
一套89㎡的二手房，以115万的总价成交，单价约1.29万/㎡。
按照坊间的说法，此套房源为低价笋盘，业主急用钱，之后的挂牌房源便没这个价了。
当然，悦珑湾破发已是事实。
按照业主的说法，亏了一辆小汽车是在所难免。

大家都知道，中山恒大悦珑湾曾经的抢房热离不开“前海西岸，深中门户”这八个字。
来此购房的，许多都是深圳的投资客，希望借着深中通道接一波来自深圳的破天富贵。
如今，富贵没接到还惹了一身骚。
说句大实话，若是房价涨了，那么来收房的会一个比一个积极。
而如今这般境地，过来收房不仅要交钱，而且还得受些气，自然也就没那么积极了。
03
保交楼就只是保交楼。
接下来的话，请许多烂尾楼的业主做好心理准备——
中山恒大悦珑湾遇到的问题，你们可能也会遇到。
比如，南宁的某小区，延期多年却交付了个半成品。
园区脏乱差、经常性停电，甚至还有些安全隐患……

从现实条件出发，全国有几百万套需要保交楼的项目，这意味着资金一定是紧缺的。
以2023年的情况来看，保交楼350万套目标，有49万套大约4900万㎡。按照全国平均房价约1万/㎡计算，保交楼的资金缺口大约近5000亿。
2024年，全国保交楼住房396万套，面积达到3.96亿㎡，需要资金约3.9万亿元。
除去白名单项目融资金额1.4万亿元，以及保交楼专项借款与并购贷款的新增3000亿元、扩大白名单与融资额的6000亿元，那么资金缺口还剩1.6万亿。
剩下的钱，需要依靠开发商的销售回款……这个行情下，要靠商品房销售回款显然是靠不住的。
这就是现实条件。
钱是不够的。
那么，减配是在所难免的。
质量是很难保证的。
保交楼只是保交楼，要守住底线已经很费劲了。
不过！质量有必须保住的理由。
某种程度上，保交楼的质量与市场信心高度关联。
试想，前几年市场商品房的房子大面积的减配交付，质量难以保证，那么后面这些有购房需求的客户怎能安心买房？
再者，市场的好房子越来越多了。
众所周知的一个定律——
市场越差，产品越好。
为了把房子卖出去，现在做加法的商品房越来越多——
涂料的外立面升级成铝板；
园区景观水系多多益善，会所泳池统统安排；
瓷砖换成大理石、玄关柜背景墙全部赠送；
……
保交楼的这些房子如果质量不能保证，那么在市场竞争中将完全不是新商品房们的对手。
以后，保交楼的房子大概要和保障房划为一档了。
从业主利益诉求出发，千万业主的资产将进一步缩水。
从市场稳定性的角度看，激烈的市场竞争下，大批保交楼因品质上的劣势而损价，怕是要让房价继续下行。
所以说，保交楼还得保质量呐。
首先，资金问题需要解决。
各种贷款、专项资金，该给给。毕竟巧妇难做无米之炊。
其次，住建部等部门还是要担起责任。
房屋验收的质量问题、消防等安全问题，咱也别草草了事。
咱不能光顾着瞄着保交楼的进度表往前冲，除了那表上一个个完成的数字外，咱还得想想万千家庭今后的生活品质呀！