前言：以上五篇介绍的五位买房者，都是作者熟悉的。他们先后和20多个房客、业主和中介打过交道，都曾把房子放入市场出售。有的开价太高、无人问津。有的开价太低，买主竟然主动加价。有的想提高租金又怕租客跑了。有的中介不等业主同意就涨租金$20而租客毫无异议。在这一系列交易过程中，隐含着一个共同规律，对买房人、卖房人、换房人、租房人、加租人、退租人、自住房/投资房业主，都有一定参考价值。
 
投资房回报率的计算公式。
投资房的回报率等于一年的预期租金除以该房放售时的市场价，用百分比表达：5.42%、5.4%、5.44%等。这些数字看上去只差一点点，其实差很多。好像很精确，又好像很模糊，直观性不强，不容易相互比较。而且澳洲租金都是讲的周租，还要乘以52周变成一年租金，还要做一次除法，这样就很难心算，要用计算器，很不方便。
现在看另一个有趣的数字。澳洲地产业内有句行话叫做：Dollar to dollar，是说房价的one dollar，就是每周租金的one dollar。这当然不可能。其实是说，房价常常就是每周租金的1000倍，具体数字是一样的，只要后面加三个零，看起来就很直观。例如标价40万出售的两房一厅，周租就大约应该在$400。而周租$700呢，只要在后面加三个零，它的房价就大约在70万左右。每个人都可以心算，是不是很简单？
这样简单的推算当然很难精确。还有新房子和旧房子区别，东区、西区、北区、南区的地区差，公寓房和别墅等区别。是的，这仅仅是一个模糊推算DEEMING RATE，但是它隐含着把昂贵的房价平均分成20年，再分摊到每周的租金，从而达到业主和房客都比较能接受的平衡数（周租X50周X20年=房价）。20年是一个人工作年龄的一半左右，意味着每个人的一生都有能力买房，又意味着不是唾手可得。所以这个比例1：1000在市场上长期磨合，呈现出澳洲地产市场的合理性。
 
五位买房者的例证。
1、第一位买房者是1994年的中国留学生夫妇，所买的小区近悉尼大学。发展商Kelly。广告白纸黑字：预计租金$255，那么1000倍房价应该255千，即25万5。而当时销售价仅18万5，结果一个月不到，68套房子全售完。当他买下房子放租，求财心切，狮子大开口，周租$300，比房价18万5的千分之一$185高出太多，没人租，结果被市场惩罚，空关三星期，损失$1000！马上改为$255，顺利租出，仍有赚。现在20年过去了，这套房子市场价82万，周租$780，接近1000倍，达到平衡，所以那个小区的68套房子这几年交易平稳。
 
2、第二位是1996年为方便父母来探亲而买房，在西区Granville。中介告诉他左右邻居都是同类型房屋，周租$180和$190，而放售业主开价12.3万，比千倍数18万低很多。第二位买房人还价11.6万，再主动加价1千买下。两年后父母已回国，房价又上涨，第二位买房者开价13万出售。第二天中介告诉他，有人愿意再加两万以15万买下，但买家要求当天签约。当时该房出租$200，显然房价13万相比平衡数20万太低，即便15万还是便宜。在此第二位买房者委托笔者致谢那位开价15万的买家。是买家的过于积极惊醒了他：不卖了，再看涨！最后前年2012年卖出25万。借此机会，笔者提醒各位买家，即使你很喜欢一个物业，也要像个“慢郎中”，不要像个“急惊风”。要是那位潜在买家加价5千并承诺交易后再给红包5千，就会成交，捡到便宜货了！
 
3、第三位是2000年时不想买房而买房的享乐型单身汉，买悉尼CBD酒店式管理的楼花，40万。相应租金应$400左右，实际上当时附近同类的、已经建成的高层两房公寓，租金都是$540上下，回报很可观。这位单身汉确认中介的降价推销不是陷阱，冒着做不下贷款的风险，20小时拿下了它。倘若用Dollar to dollar，1：1000这个经验公式，也是笃定泰山的。一年半后他在settle前卖了楼花47万，赚了七万。接手的朋友放租$560，比平衡数仍高很多，回报可观。这笔交易达到了卖方、买方和中介三赢的理想结果。
 
4、第四位股票经纪人是2002年时买的市中心黑洞上建造起来的楼花办公楼，空关了11个月，后来租金收入是$530，相应的房价应该是53万。那位股票经纪人的工作就是一天到晚算股票盈利，自然对自己的‘大型股票’——office房产更为用心。他在租出去前请独立估价师评估过，市场价44万，所以这套房收租$530有赚头，会渐渐拉平空关的损失。当时要是卖出去呢，只能和他买进来的成本打个平手，可见在决定卖和不卖时，Dollar to dollar的公式是重要参考。
 
5、第五位买的那个中国式Town House，也在西区Granville，步行到火车站15分钟。看房时各方面相当满意，其实应该说是‘太满意了’，结果完全忽略了运用Dollar to dollar来印证一下。就算这位有经验的买房者，不知道Dollar to dollar，也应该知道投资房回报率数据啊。这个TOWN HOUSE，纽省政府交给他的租金是$350，千倍房价应是在35万左右，可是这位仁兄用了41.3万买下来，足足高了5.7万，完全吃错了药，打错了算盘。要是他早一点看到笔者这篇文章，就不会如此热昏头而吃苦头了，现在也就不会皱眉头而抓破头了。
 
经验公式对各种层次读者的参考价值。
如果买投资房，尽量找租金1000倍高过房价的物业。说明低价买进又可高价租出。如果你发现的物业，租金千倍高过房价许多，那是好机会来了。记住：心里要“喜滋滋”，脸上要“冷冰冰”，脚下要“急冲冲”！
如果买自住房，因为无须付租金，许多人只关心房价。其实也应兼顾租金和房价比例，买那些租金千倍高过房价的。总有一天你换房，现在自住房会变成投资房。那时候，因为你看过我今天文章而早就心里有数了。
如果你是租客，打听一下房价。把你付的租金乘以1000，假如高过房价，说明你出了高租金，那么可伺机要求房东给些新的优惠条件。假如你租金的1000倍低于房价，说明你很合算，别吭声，多住些日子吧。
如果你有投资房出租，租金千倍高过市场上你的房价，请你善待租客，多提供便利条件，别让他“跳槽”，因为他是为你赚钱的“好职工”。如果租金千倍低于现在房价，你该考虑卖房，或者适当涨涨租金了。
如果你想出售投资房，租金千倍就是你可以开价的基本合理的起点价位。
如果你住在自己买下的房子里，每隔几年了解一下千倍数。如果租金千倍连续几年高过房价，不妨另外租房而把自住房租出去，获取投资回报。许多人租住郊区，市区自住房出租，口袋里每周多一百块就是这个道理。假如这自住房市场租金千倍低于房价，说明你在按照高房价还贷款，不合算，应找机会卖房。当然更大的前提是：你对这住房条件满意不满意？
 
本文的启示。
房价和房租的千倍关系，给我们提供了一种思路。当你准备买或卖某一个地区某一种房型时，只要搜集到附近三套同类型房子的租金和房价，得出比例关系，就是你考虑的重要依据。但是不要草率从事，在需要决择时，只要花几十块钱就可以拿到权威的房价和租金的历史数据。当地大型的地产中介和贷款公司都有此项服务，好好利用吧。
在此祝各位读者心想事成，赶上房价下一波升浪。
两道思考题：
1、评估你现在的住房，租金和房价的比例是多少，你知道吗？
2、你看中的一套房子，业主既同意你租也同意你买，你的对策是什么？
欢迎读者来信联系和解答：
读者留言：
J君：非常高兴读你文章, 有理论有操作性，很多人买房时杂念过多：想投资？想自住？一步到位？循序渐进？这些都会贻误战机或决策失误。我刚买完房，在您第5篇文章发表时正进入谈价阶段，只差最后一篇没看到。今天看了您第6篇文章，对我将来再次买房和卖房都会有益。
Lucy：我们已经将您的六篇文章全部做成塑封。我们非常喜欢。
地产商：看了这些文章，生意更难做了。这个良宵真是的，怎么这样写？
Qingyi：五位买房者都很精彩，对买一次房或买N次房的人一样有用。
（《悉尼五位买房人》系列文章结束）。良宵141006   于   悉尼

评分完成：已经给 良宵 加上 100 银元！