前言：请任何买房者和大家分享成功的经验，很容易做到，但是要让买房者把他们失败的教训说出来就不太容易。下面介绍的第五位买房者，他已经多次买房，有相当经验，但是他有一次买房却重重跌了一跤，成了乌江边上的项羽、滑铁卢前的拿破仑、华容道上的曹操、五行山下的孙猴子。往事不堪回首，但是他还是愿意和大家说说这个先甜后苦的故事。
 
令我十分满意的买房经过。
从悉尼的西区火车站GRANVILLE步行15分钟，在购物很方便的大型超市旁边有一栋旧HOUSE，东主把它拆掉，重建并加层，改成了五套TOWN HOUSE。地产中介两周内已经卖出其中三套，剩下两套，问我是否考虑？
地产中介当然说得花好桃好，但是他所卖出去的三套里面，有一套就是他自己买下来的，这对我买房欲望起了很大催化作用。大家知道，地产中介在多年工作中，接触和经手的好房子至少有几十套，机会很多，他能够用自己有限的资金买下一套，当然是百里挑一的好房子了。
那天下午两三点钟，我和爱人搭了中介的车去看房子。这房子周围给我第一感觉不错：地势很高，站在大门口的公路旁可以一直看得到悉尼海港大桥，有一种居高临下、视野开阔的感觉。房屋的外观设计也很新颖，红砖配上青瓦、还有飞星檐，这是很少见到的中国古色古香的情调，很适合我这样传统观念的中国人。我们沿着车道朝里走，闻到一阵阵清香扑鼻而来，感觉像闲庭信步般轻松。进入房间，一个大客厅朝北，阳光洒满地毯。后花园是个标准的长方形，平坦开阔没有高低坡度。旁边有个小书房，临窗向阳，小雅聚气。厨房是封闭式的，适合中国人煎炒油炸。再逐一看四个房间的门窗、朝向、走道，相互位置和布局，都很舒服，没有生搬硬套的别扭，实实在在。中介说翻造这栋楼的东主是个西人，完全不懂东方的风水格局，所以不知道是那位设计师有意为之呢还是偶然巧合，竟和中国人的风水相当吻合。我以前也看过悉尼、墨尔本、布里斯本许多房型，绝大多数都有一些东方风水方面的硬性缺陷，给自己第一感觉投下阴影，而这套TOWN HOUSE却几乎没有挑剔之处，在澳洲真是难得！
这套房子还有许多特点吸引我：房价41万，在我能力之内。占地150平米，在整个改建成的五套房间中是最大的。四房一厅两卫生，属于小房型，符合现代家庭成员各自需要更多独立空间的趋势。还有，房子刚刚造好，还没有竣工卖出，纽省政府已经签下了长达十年的租约，列入公屋安置房系统。任何新东主可以高枕无忧，十年后可以继续租给政府，也可以改为自住。政府的租赁合同上还写明，租金比照当时通胀系数4%每年涨，这有点像商务租赁，排除了我们十年内的通胀之忧。租约到第七年时，政府会出资进行一次大修和翻新，恢复到全新时（允许自然损伤）。
这个TOWN HOUSE，我是十二年前2002年买的。相信十二年后今天这些条款对买房者仍然有吸引力（除了市场价格变动）：买了房由政府长期租用，等于州长租我房子，有什么不放心？难道还怕欠租赖账跑了？
这套各方面条件都不错的TOWN HOUSE，我当时心里已经有了通盘考虑：第一个十年租出去，然后差不多我退休时，家庭财务状况好的话就继续出租，我们另买新房。经济状况不够好的话就不再买新房子了，自己搬进TOWN HOUSE，届时政府已经大修过，和全新差不多。我们签字成交了。
然而后来的发展证明，这次买房投资没有取得预期的收益。中介并没有欺骗我们。政府也没有违约。但接下去的几年，房产市场一直走下坡路，我盘来算去的小九九无法抗拒风云变幻的大气候。刚买下时，还只有一点点资不抵债，后来官方机构重新评估房价，从原来的41万下跌到38万。纽省政府据此做了通胀调整，租金从4%调到2.8%，这就意味着租金收入少了许多，如果现在抛出去的话是割肉放血。我在考虑搬进去。
 
本文的启示。
1.鱼和熊掌很难兼得。这位买房者是买投资房，首先要考虑的是经济因素：回报率，而不是自己对房子的感觉。第五位买房者就是感觉太好了，情商淹没了智商，光想着退休以后住四房一厅风水宝地，混淆了买投资房和买自住房的不同要素，忽略了该房回报率才4.14。只有在个别情况下房子才会自住投资两相宜。
2.政府作租客，客源稳定是没错，但是政府有那么多精算师，一般情况下总是比你个人要聪明，方方面面全想到了，作为个人就可能顾此失彼。就好比大股东把股票拉升拉跌易如反掌，小股民是很难进退自如的。
3.人算不如天算，大市不好，房价下跌，买房者要有充分的两手准备：既有抗跌的资金准备，也有抗跌的心理准备。否则就要被迫割肉，舍不得割肉就整天难受：“投资”变成了“透支”，“发财”变成了“罚财”！
 
五位买房者反映出来的“运气”问题。
本系列文章介绍了五位买房者，我和他们都有深入的交谈。现在可以综合一下。要买到适合自己、价廉物美的好房子，首先靠买房者努力钻研，各方取经。但是，最后的成功与否也是要靠买房者自身几分运气的。
 
第一位买房，大处着眼，而经验缺乏。目标不为赚钱为安居。结果无意中赶上了房产市场大升幅，才有翻倍回报。最多说他运气好，不能说他预计到。就像现在，有哪一个专家、学者、地产商，敢拍着胸脯说下一段大升幅会在何年何月来到你面前呢？即使他说了，你就信了？
 
第二位买房，做足功课，看了许多房子，能八九不离十说出价格范围。但是当他拿到一个明显低廉的报价，必须迅速做出决定。结果他一小时内连打八个电话，每个电话都是一打就通，没有一个落空。这都是一环扣一环，只要一个电话不通，就走不下去了。这难道不是运气好？
 
第三位买楼花，他没有足够的能力贷款，必须转移债务、卖掉楼花，同时做两次SETTLE。因为一直找不到买家，时间越来越紧，处境很被动，结果是在SETTLE前三天找到买家，又申请延期SETTLE14天，总算有惊无险，不能不说是运气好，“贵人”相助，否则又岂能全身而退？
 
第四位买办公楼，操作都没错，但还是空关了一年多，颗粒无收，还要每个月填进去几千元，这对夫妇对工薪阶层的来说，日子是难熬的。就在他们几乎撑不下去的时候，双双喜获加薪，一手来一手去，熬过难关，云开日出，这不是机缘巧合、老天助人吗？ 
 
第五位买小洋房，已经有多次买房经验，想必不会失手，可是，赶上利息升、房价跌的大市，能怨谁呢。再加上他的对手——租客是政府，能玩过人家吗？他说运气不好。这是很正常的。
 
可见“运气”之说，看上去虚无缥缈，其实每个人都会遇到。顺便提醒一下，早上开车去上班，如果连续吃三个红灯，那就预示你可能今天运气不太好，要小心。多留神你老板的脸色，多注意你客人的情绪，尤其要小心应付签字画押、买房买生意。相信一点运气吧，朋友。
 
两道思考题：
1.第三位买的那个“黑洞”楼花，成交时为什么要做两次SETTLE？
2.如果你有20万元，准备买50万房子，贷款80%以下不用交保险费。你会借足80%的40万，加上自己10万付清50万。手里还有10万现款备用。还是只借30万加上自己的20万付清50万？（不考虑其他费用）
读者留言
威连与安妮：请教，买到手的房子要hold 多久才能有像样的回报？某地产中介跟帖：最快几个月升30%。最慢十几年还在亏。一般五年知盈亏。
S君: Thank you so much for forwarding your essays.They are of great value. Your writing skill is so good which make your whole experience so exciting and interesting.  I agreed with one of the readers' comment that you are very generous to share your experience with your readers. Your experience is so valuable and I believe everyone looking for buying or renting houses should read them as references. Sorry for using English to write to you as I don't know how to type Chinese.

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